대환대출, 갈아타면 정말 싸질까 — 금리 말고 같이 움직이는 비용들

인지세법 제3조·제6조와 지방세법 제28조·제151조가 정하는 이전 비용, 그리고 남은 기간이 손익분기를 어떻게 움직이는가

먼저 정리하면, 갈아타서 줄어드는 것은 앞으로 낼 이자이고 갈아탈 때 나가는 것은 그 자리에서 한 번 치르는 비용입니다. 두 값이 서로 반대 방향으로 움직이기 때문에, 금리가 낮아졌다는 사실 하나만으로는 이득인지가 정해지지 않습니다.

줄어드는 쪽은 남은 기간에 걸쳐 조금씩 쌓입니다. 나가는 쪽은 대출금액과 등기 여부가 정하고, 갈아타는 그 시점에 한꺼번에 나갑니다. 그래서 같은 금리 차이를 받아도 만기가 많이 남은 사람과 얼마 안 남은 사람의 답이 갈립니다.

아래에서는 갈아탈 때 함께 움직이는 비용을 세 갈래로 나누고, 각각을 무엇이 정하는지 조문 문언으로 갈랐습니다. 요율처럼 은행과 상품마다 달라지는 값은 숫자를 적는 대신 어느 문서에서 확인하는지로 안내했습니다.

• 금리가 1%p 낮으면 무조건 이득 아닌가요?
• 갈아탈 때 같이 움직이는 비용 세 갈래
• 남은 기간이 짧을수록 상계가 커진다
• 온라인으로 되는 것과 창구로만 되는 것
• 갈아타기 전에 내 서류에서 확인할 값

금리가 1%p 낮으면 무조건 이득 아닌가요?

정해지지 않습니다. 금리 차이는 비율이고, 갈아탈 때 나가는 비용은 대부분 금액이기 때문입니다. 비율은 남은 원금에 남은 기간만큼 곱해져야 비로소 금액이 되는데, 그 곱셈이 끝나기 전에 비용은 이미 나가 있습니다.

그래서 판단해야 할 문장은 “금리가 낮아졌는가”가 아니라 “앞으로 쌓일 이자 절감이 지금 한 번 나가는 비용을 넘는가”입니다. 평균 절감액 같은 숫자를 본 적이 있더라도, 그것은 조건이 맞았던 사람들의 결과라 내 계산을 대신하지 못합니다.

비용 쪽을 셀 때 흔히 한 칸으로 뭉쳐지는 것이 있습니다. 갈아탈 때 나가는 비용은 성격이 서로 다른 세 갈래이고, 무엇이 그 값을 정하는지도 각각 다릅니다. 하나는 내 계약이 정하고, 나머지 둘은 법이 정합니다. 정하는 주체가 다르면 내가 조정할 수 있는 여지도 달라집니다.

갈아탈 때 같이 움직이는 비용 세 갈래

세 갈래를 먼저 나란히 놓고 보겠습니다. 오른쪽 칸이 이 글에서 가장 중요한 부분입니다. 비용이 무엇에 따라 커지는지가 갈래마다 다르기 때문에, 대출금액을 조금 바꾸거나 시점을 미루는 것이 어떤 칸에는 영향을 주고 어떤 칸에는 전혀 주지 않습니다.

① 계약이 정하는 값 — 중도상환수수료

이 값만은 법이 요율표를 두고 있지 않고, 내 대출의 약정서가 정합니다. 그래서 여기에 하나의 숫자를 적으면 그 순간 틀린 글이 됩니다. 요율과 계산식, 면제되는 조건, 그리고 언제부터 수수료 없이 갚을 수 있는지는 약정서의 해당 조항에 적혀 있으니 남은 기간을 넣어 직접 계산해 보시면 그 계좌의 값이 나옵니다.

② 법이 정액으로 매기는 값 — 인지세

「인지세법」 제1조제1항은 “국내에서 재산에 관한 권리 등의 창설·이전 또는 변경에 관한 계약서나 이를 증명하는 그 밖의 문서를 작성하는 자는 이 법에 따라 그 문서에 대한 인지세를 납부할 의무가 있다”고 정합니다. 대출을 새로 실행하면 그 계약서가 작성되므로 이 조문이 걸립니다.

같은 조 제2항이 실무에서 자주 어긋나는 자리입니다. “2인 이상이 공동으로 문서를 작성하는 경우 그 작성자는 해당 문서에 대한 인지세를 연대(連帶)하여 납부할 의무가 있다”고 되어 있습니다. 조문이 정한 것은 연대 납부의무까지이고, 은행과 내가 각각 얼마씩 부담하는지를 정한 문언은 여기에 없습니다. 그 분담은 계약 쪽에서 정해지므로 약정서와 은행 안내에서 확인해야 합니다.

세액은 제3조가 정합니다. 과세문서 목록에 “대통령령으로 정하는 금융·보험기관과의 금전소비대차에 관한 증서”가 들어 있고, 그 세액은 같은 조 제1호에 규정된 금액을 그대로 따릅니다.

가장 아래 칸이 아니라 가장 위 칸을 먼저 보시는 편이 좋습니다. 제6조는 비과세문서를 열거하면서 제8호에 “금전소비대차에 관한 증서로서 기재금액이 5천만원 이하인 것”을 두고 있습니다. 기재금액이 5천만원 이하면 이 칸은 0이고, 5천만원을 초과하는 순간 7만원이 됩니다. 비율이 아니라 계단이라서, 갈아타면서 금액을 조금 올리는 선택이 이 칸을 통째로 바꿔 놓을 수 있습니다.

제3조 제1호는 이보다 아래 구간도 두고 있습니다. 1천만원 초과 3천만원 이하는 2만원, 3천만원 초과 5천만원 이하는 4만원입니다. 다만 금전소비대차 증서는 제6조제8호가 5천만원 이하를 비과세로 빼 두었으므로, 이 두 구간은 다른 과세문서에서 의미를 갖습니다.

③ 법이 비례로 매기는 값 — 등록면허세

담보를 잡는 대출이라면 등기 쪽 세금이 한 칸 더 붙습니다. 「지방세법」 제28조제1항제1호다목은 소유권 외의 물권 설정 및 이전의 세율을 정하면서, 저당권에 대해 “저당권(지상권·전세권을 목적으로 등기하는 경우를 포함한다): 채권금액의 1천분의 2”라고 적습니다. 기준이 대출금액이 아니라 채권금액이라는 점을 그대로 읽어야 합니다.

같은 호 마목은 “그 밖의 등기: 건당 6천원”입니다. 그리고 제28조제1항 본문에는 단서가 붙어 있습니다. “다만, 제1호부터 제5호까지 및 제5호의2의 규정에 따라 산출한 세액이 해당 각 호의 그 밖의 등기 또는 등록 세율보다 적을 때에는 그 밖의 등기 또는 등록 세율을 적용한다”는 문장입니다. 비례로 계산한 값이 아주 작게 나오더라도 그 아래로는 내려가지 않는다는 뜻입니다.

여기에 지방교육세가 따라붙습니다. 「지방세법」 제151조제1항제2호는 “이 법 및 지방세감면법령에 따라 납부하여야 할 등록에 대한 등록면허세액의 100분의 20”으로 정합니다. 다만 같은 조 제2항은 지방자치단체의 장이 조례로 정하는 바에 따라 그 세율을 표준세율의 100분의 50의 범위에서 가감할 수 있다고 하므로, 지역에 따라 이 칸이 달라질 수 있습니다.

내가 갈아타려는 대출에서 어떤 등기가 어떻게 이뤄지는지, 그리고 그 비용을 누가 부담하는지는 관할 등기소와 은행 안내에서 확인하는 것이 정확합니다. 조문이 답해 주는 것은 무엇을 기준으로 세는가까지입니다.

남은 기간이 짧을수록 상계가 커진다

세 갈래를 다 더하면 갈아타는 날 한 번 나가는 금액이 나옵니다. 이제 이 금액을 월 절감액으로 나누면 몇 달째부터 이득으로 돌아서는지가 나옵니다. 남은 기간이 그 개월 수보다 짧으면, 금리가 아무리 낮아졌어도 끝까지 가서 손해로 끝납니다.

이 계산에서 자주 빠지는 것이 중도에 또 움직일 가능성입니다. 갈아탄 뒤 얼마 지나지 않아 집을 팔거나 전액을 갚게 되면, 그 시점에 남아 있던 절감분은 쌓이지 못하고 끝납니다. 그래서 손익분기 개월 수는 만기까지의 기간이 아니라 이 대출을 실제로 유지할 것 같은 기간과 비교하는 편이 맞습니다.

세 갈래가 각각 다르게 움직인다는 점도 계산에 들어갑니다. 중도상환수수료는 약정서의 계산식에 따라 시간이 지날수록 줄어드는 형태가 있을 수 있고, 인지세는 구간이 바뀌지 않는 한 시간이 지나도 그대로이며, 등록면허세는 채권금액이 정해지면 그에 비례해 정해집니다. 세 값을 한 덩어리로 ‘부대비용’이라 부르고 넘어가면 이 차이가 사라집니다.

온라인으로 되는 것과 창구로만 되는 것

신청 경로가 짧아졌다고 해서 절차 전체가 짧아진 것은 아닙니다. 비대면으로 신청하고 약정까지 화면에서 끝나는 대출이 있는가 하면, 담보가 걸려 있어 등기 절차가 따라오는 대출이 있습니다. 앞의 ③번 칸이 붙는다면 그 대출은 뒤쪽에 해당합니다.

담보 대출을 갈아타면 종전 근저당권을 말소하고 새 근저당권을 설정하는 절차가 이어집니다. 그래서 등기 쪽 칸이 한 번이 아니라 두 번 등장할 수 있습니다. 설정 쪽은 채권금액에 비례하는 계산이 걸리고, 말소 쪽은 앞서 본 ‘그 밖의 등기’ 세율이 적용되는지 확인할 자리입니다.

온라인 비교 플랫폼에서 어떤 대출이 어디까지 취급되는지, 대상과 요건이 지금 어떻게 되어 있는지는 시기에 따라 바뀌어 왔습니다. 몇 해 전 자료를 현재 상태로 읽으면 어긋나므로, 지금 시점의 범위는 금융위원회와 은행연합회 안내에서 확인하는 것이 정확합니다.

화면에서 확인할 수 있는 값과 화면 밖에 있는 값을 나눠 두는 것이 실용적입니다. 비교 화면이 보여 주는 것은 금리 쪽이고, 위 세 갈래 중 ②와 ③은 대체로 그 화면 밖에서 정해집니다. 두 쪽을 각각 확인해 비교해 보시면 ‘화면에서 본 차이’와 ‘통장에서 느끼는 차이’가 왜 다른지가 잡힙니다.

갈아타기 전에 내 서류에서 확인할 값

지금까지 본 것을 확인 순서로 바꾸면 이렇습니다. 순서를 지키면 계산이 한 번에 끝납니다.

1. 약정서의 중도상환수수료 조항 — 요율, 계산식, 면제 조건, 대출 실행일.
2. 남은 기간과 남은 원금 — 절감이 쌓일 기간이자 손익분기의 분모.
3. 새 대출의 기재금액 — 5천만원 이하인지, 아니면 어느 구간에 들어가는지.
4. 담보가 있다면 채권금액 — 등록면허세가 비례하는 기준값.
5. 비용의 분담 — 인지세는 조문상 연대 납부의무이므로 분담은 약정과 안내에서 확인.

이 다섯 개를 채우면 남는 것은 뺄셈뿐입니다. 뺀 값이 0보다 크고, 그렇게 되기까지 걸리는 개월 수가 내가 이 대출을 유지할 기간보다 짧을 때 갈아타기가 이득으로 남습니다. 반대로 그 개월 수가 더 길다면 금리 차이가 커도 결과는 뒤집히지 않습니다.

갈아탄 뒤 새 대출의 월 부담을 계산기로 두드려 볼 때도 화면 밖에 남는 값이 또 있습니다. 전세대출이자계산기가 알려주지 않는 보증료와 일할이자를 함께 보시면, 계산기에 찍힌 숫자와 실제로 빠져나가는 금액이 왜 벌어지는지가 같은 방식으로 설명됩니다.

근거 화면(1차 출처)

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